Condomínios Horizontais

Não há uma definição legal do chamado “condomínio horizontal”. Tal expressão é utilizada, no entanto, para designar o empreendimento imobiliário que, sem promover um parcelamento formal, divide uma gleba em vários terrenos, que passam a ser alienados como unidades autônomas. O regime jurídico adotado pode ser o do condomínio em edificações ou o do condomínio ordinário. Fenômeno semelhante ao dos condomínios horizontais é o dos loteamentos fechados, em que há um parcelamento formal do solo, mas uma associação de moradores assume a administração das vias internas ao loteamento.

O vocábulo "condomínio" significa o domínio de vários, por isto muitas são as situações em que pode existir um condomínio, ou seja, um bem cujo domínio pertença a várias pessoas (físicas ou jurídicas). 

Condomínio Civil - também chamado de condomínio geral - se desdobra em vários tipos de condomínio, por exemplo o condomínio que se estabelece em razão de herança de bem indivisível deixado em favor de várias pessoas; o condomínio entre sócios de fato em relação ao patrimônio adquirido em face da sociedade; o condomínio em face de separação judicial ou divórcio em relação ao patrimônio indivisível do casal, etc.

Embora em todos estes casos, e outros, exista uma relação jurídica condominial, os direitos e obrigações destes condôminos são regidos pelo Código Civil, que dispõe sobre o direito de condomínio de uma forma geral. 

O Condomínio Especial - também chamado de "condomínio horizontal", é regido pela Lei 4.591/64 que regula, especificamente, o condomínio de edificações e incorporações imobiliárias, portanto, de forma especial.

Esta norma especial confere uma grande margem de variação nos direitos dos condôminos ao permitir que a Convenção de Condomínio possa reger a relação jurídica condominial e, o mais grave, quase sempre superando os próprios princípios que a lei estabelece no seu bojo. 

Assim, quando se pretende definir um direito derivado da relação condominial, além de observar os requisitos e as tipicidades elencadas na lei, é fundamental que o exame também se estenda até a Convenção de Condomínio. 

Isto porque, naqueles pontos em que a lei for omissa, e naqueles outros em que a própria lei faculta o pacto condominial, prevalecerão as diretrizes traçadas pela Convenção de Condomínio 

Existe uma diferença fundamental entre o condomínio civil (ou geral) e o condomínio especial (ou horizontal). No condomínio geral os direitos dos condôminos incidem sobre a integral extensão do bem, e não apenas sobre uma ou mais partes dele. Já no condomínio especial os condôminos têm propriedade exclusiva sobre as partes denominadas de "unidades autônomas" e têm propriedade partilhada nas partes comuns que lhes pertencem na proporção de suas respectivas frações ideais. 

 Condomínos horizontais são condomínios formados por uma ou mais construções com vários planos horizontais. É o mais comum nas grandes cidades. Uma nomenclatura mais clara poderia ser "condomínio de planos horizontais", pois efetivamente as unidades normalmente estão dispostas verticalmente, uma sobre as outras, mas em planos horizontais. 

O atual Código Civil Brasileiro refere-se a eles como Condomínios Edilícios (arts. 1.331 a 1.358). Outra forma de condomínio são os de casas ou unidades isoladas, como se fossem um loteamento fechado, onde há vias de circulação interna para se chegar às unidades (às quais são reservadas geralmente uma área de quintal, como se fosse parte do seu "lote").

Esses são chamados de condomínios deitados ou de casas assobradadas. Ambas as formas de condomínio são reguladas pela Lei Federal nº 4.591, de 1964. Tanto os codomínios horizontais (edilícios) como os deitados diferem substancialmente do condomínio comum (Código Civil, arts. 1.314 a 1.330), pois enquanto naqueles há partes comuns e unidades autônomas (exclusiva de seu proprietário), o condomínio comum se caracteriza por uma pluralidade de proprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações. 

Os primeiros têm lei especial que os regule (além das disposições do Código Civil), existindo a figura do síndico, eleito em assembléia para a sua administração, tudo conforme a obrigatória Convenção de Condomínio, que é a norma que o regerá. Devem, ainda, ser registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis para regular constituição e oponibilidade perante terceiros.

O conceito de Condomínios Horizontais Fechados (residenciais Intra-muros), ganhou forma em São Paulo, nos anos 50 e nos anos 90 a Alphaville Urbanismo SA, vem aperfeiçoando o modelo e levando as diversas regiões do País. Na Região da Serra do Rio Grande do Sul, mais especificamente nos municípios de Canela, Gramado e Nova Petrópolis, está se caracterizando por este conceito. A região do Vale do Vinhedo está com vários lançamentos.

            Autogestão e Normas:

            Oficialmente constituído o Condomínio, antes de inicio das vendas, se promove a manutenção e administração por meio de autogestão, que assegura a participação da Comunidade nas decisões que tangem a ocupação ordenada, o convívio social e o desenvolvimento do empreendimento.     

            É elucidado aos adquirentes de terrenos sobre as Normas Construtivas. Realiza-se encontro entre os futuros moradores, nos quais é esclarecido a vantagens de seguir os padrões estabelecidos. Nestes encontros surgirão lideranças dispostas a participar ativamente da autogestão. São constituídos Conselhos, com diretorias específicas para cuidar de cada uma das áreas do Empreendimento.  

            Passa-se a ser mantido estes conselhos e diretorias com recursos das taxas de manutenção pagas pelos proprietários. Representados pelo Grupo de Conselheiros e Diretorias, os proprietários decidem onde aplicar os recursos.

            Lazer e Conveniência:

            As estruturas para Lazer são características marcantes destes empreendimentos. O formato destas áreas de lazer são formadas conforme as peculiaridades locais. Planejados e Construídos conforme as preferências esportivas, apresentam muita qualidade de vida e constitui-se de Sede Social, Piscinas, quadras de esportes e de extensas áreas verdes. Criam-se Clubes com modernos equipamentos para Lazer e prática de Esportes.

            Alguns Condomínios prevêem um setor específico para Edificação Empresarial, para agregar praticidade no dia a dia dos moradores, no geral, contam com Lojas de Conveniências e Serviços.

            Normas de Construções:

            Ao adquirir um lote, o comprador recebe junto ao Contrato de compra e venda, completa documentação que detalha os cuidados empregados na Construção de sua futura residência. A documentação inclui o conjunto de Normas pertinentes ao uso e ocupação do solo, que funciona como Lei de zoneamento particular.

            As Normas aplicam-se às Edificações, estabelecendo parâmetros e limites, tais como número de pavimentos, metragem mínima de recuos, limite de impermeabilização do Solo, área mínima e máxima de construção, entre outras que tem por finalidade garantir a ocupação ordenada e a qualidade urbanística ao longo dos anos.

            Infra-Estrutura (áreas de uso comum):

            A qualidade Infra-estrutura oferecida pelos Condomínios é o grande diferencial.

            Cada detalhe é estudado de modo a proporcionar uma estrutura urbana que possa se manter ao longo dos anos seja pela durabilidade dos materiais, pela tecnologia empregada e pelo planejamento que prevê necessidades futuras.

            As redes de água e esgoto são instaladas sob os passeios para evitar que sejam abertas as ruas para efetuar ligações ou reparos; as bocas de lobo têm dimensões maiores que as convencionais, permitindo uma maior vazão de águas pluviais e os meio fio é padronizado o que permite manter um Layout contínuo, moldando os lotes.

           

            Segurança:

            A possibilidade de desfrutar de um ambiente seguro e tranqüilo é uma das razões que motiva os futuros adquirentes destes empreendimentos.

            Além de equipamentos como Muros e Portarias de Acesso pode-se implantar sistemas de vigilância.

            Preservação Ambiental:

            A preservação de áreas verdes nativas e reflorestamentos de espécies nativas, bem como de nascentes e córregos, são características marcantes destes empreendimentos.

            Quando o empreendimento é constituído onde não existem reservas nativas ou córregos e feito um projeto de manejo para reflorestamento e construído espaços com lagos.

            Programas de conservação e preservação ambiental é assumida pelos moradores em normais contratuais de uso e conservação de solo e áreas verdes.